오늘은 많은 투자자들이 간과하는 주제, 바로 오피스텔을 개인 명의로 매입하면 안 되는 이유에 대해 다뤄보겠습니다.
안녕하세요. N잡러를 꿈꾸는 부업왕리무진 입니다. 최근 저는 개인의 명의로 오피스텔을 매입하는 과정에서 상당히 난처한 상황에 처하게 됐습니다. 현재 저는 분당에 24평 아파트를 한 채 가지고 있는데, 오피스텔을 생각없이 2채 매입하는 바람에 소득세가 엄청나게 오르는 참사를 겪게 되는 상황이 생겼습니다.
그래서 이번 포스팅에서는 제가 직접 학습한 내용을 토대로 개인보다 법인으로 오피스텔 부동산을 투자하는 것이 좋다는 점에 대한 내용을 공유 드리고자 합니다.
글 시작하겠습니다.
1. 세금 부담이 과도하게 높아진다
오피스텔을 개인 명의로 매입할 경우 가장 큰 문제는 종합소득세 부담입니다. 오피스텔은 주택이 아닌 업무용 부동산으로 분류되기 때문에, 월세를 받을 경우 사업소득으로 간주되어 종합소득세율이 적용됩니다.
예를 들어 연간 월세 수익이 2400만 원일 경우, 다른 소득과 합산되어 세율이 15퍼센트에서 최대 45퍼센트까지 높아질 수 있습니다.
여기에 국민연금, 건강보험료 등 4대 보험료가 추가로 인상될 수 있어 실질 수익률이 급격히 낮아집니다.
2. 부가가치세를 환급 받지 못한다
오피스텔은 부가가치세 과세 대상입니다. 일반적으로 분양 시 10퍼센트의 부가세가 포함되어 있으며, 사업자 등록을 하지 않으면 이 금액을 환급받을 수 없습니다.
예를 들어 분양가가 3억 원일 경우, 부가세만 3000만 원에 달합니다. 이는 사업자 등록을 하지 않은 개인 투자자에게는 그대로 비용 손실로 이어집니다.
반면, 사업자로 등록할 경우 일정 조건 하에 이 부가세를 환급받을 수 있기 때문에 초기 투자금 차이에서부터 손익이 갈리게 됩니다.
3. 감가상각 혜택을 받을 수 없다
개인 명의로 오피스텔을 보유할 경우, 감가상각을 통한 비용 처리가 어렵습니다.
법인 명의로 매입하면 오피스텔 건물 부분에 대해 매년 일정 금액을 감가상각 처리할 수 있어, 수익이 줄어들더라도 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
하지만 개인은 이러한 회계적 절세 수단이 사실상 막혀 있어, 월세 수익이 고스란히 과세 대상으로 적용됩니다.
4. 양도소득세 과세 시 불리한 조건이 존재한다
개인이 보유한 오피스텔을 매도할 경우, 주택이 아니더라도 양도차익에 대한 세금이 발생합니다. 특히 보유 기간이 짧거나 임대사업자로 등록되지 않은 경우, 일반세율이 그대로 적용됩니다.
반면 법인은 오피스텔 매도 시 법인세로 정률 과세를 받으며, 감가상각 등으로 줄여 놓은 장부가액 덕분에 과세표준 자체를 낮출 수 있습니다.
즉, 같은 가격에 팔더라도 법인 명의와 개인 명의의 실질 세금 차이는 수백만 원에서 수천만 원까지 벌어질 수 있습니다.
5. 다주택자 규제에 직/간접 영향을 받을 수 있다
오피스텔 자체는 주택이 아니지만, 실제 주거용으로 사용되면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 이는 종합부동산세나 주택담보대출 규제에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.
예를 들어 개인이 오피스텔을 주거용으로 임대하고 있다면, 국세청 조사 시 주택으로 간주될 수 있고, 이에 따라 종부세 대상 주택 수 증가, 양도세 중과 적용, 대출 제한 등의 불이익을 받을 수 있습니다.
이와 달리 법인은 원칙적으로 주택 수 규제에서 비교적 자유롭고, 명확하게 업무용 부동산으로 분리해 관리할 수 있습니다.
마치며
오피스텔을 개인 명의로 매입하면 부가세 환급, 감가상각, 세금 절감 등 여러 측면에서 불리한 조건에 놓이게 됩니다.
특히 월세 수익을 목적으로 하는 경우, 수익률은 괜찮아 보여도 세금과 4대 보험 부담을 고려하면 실수익은 기대 이하가 될 수 있습니다.
따라서 오피스텔 투자 시에는 법인 설립을 고려하거나, 최소한 사업자 등록 후 세무사와 절세 전략을 충분히 상의한 후 매입을 결정하는 것이 바람직합니다. 여러분은 저처럼 아무 생각없이 투자를 감행했다가 손해보시는 일이 없으셨으면 합니다. 감사합니다.