오늘은 2025년 기준 지식산업센터 투자 장점 단점에 대한 내용을 공유 드리고자 합니다.
최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지식산업센터의 공실률이 빠르게 증가하고 있지만, 여전히 투자자들은 지산 분양을 주목하고 있습니다. 지식산업센터란 무엇이고, 어떤 장단점이 있으며, 현 시점에서 투자 타당성은 어느 정도인지 알아보겠습니다.
1. 지식산업센터란?
1) 개념
지식산업센터는 제조업, IT, 디자인, 스타트업 기업 등이 입주 가능한 복합 업무용 건축물입니다.
2000년대 초반 '아파트형 공장'이라는 명칭으로 불렸으며, 지금은 보다 전문화된 기업용 공간으로 자리 잡았습니다.
2) 주요 입주 가능 업종
- 정보통신업
- 제조 및 유통업
- 창업기업, 스타트업
- 디자인 및 컨설팅업 등
3) 건축 구조
- 지상에 화물차 출입 가능
- 층고 및 전력량 설계 유리
- 업무·물류 복합 이용 가능
2. 지식산업센터 투자 장점 5가지
1) 취득세 및 재산세 감면 혜택
입주기업에게는 최대 75%의 취득세 감면 혜택이 주어집니다. 일반 부동산보다 진입장벽이 낮습니다.
2) 규제 회피형 투자처
지산은 아파트나 상가처럼 분양권 전매제한, 대출규제, 청약규제 등이 거의 없습니다.
3) 분양가 대비 전용률 높음
아파트 대비 전용률이 60~70%로 높은 편입니다. 실사용 면적 대비 가격 메리트가 큽니다.
4) 부가가치세 환급 가능
일정 조건에 따라 부가세 환급이 가능하며, 이는 초기 투자금 일부를 회수하는 효과가 있습니다.
5) 기업 임대 수요 안정적
경기 민감도가 상대적으로 낮은 IT 기반 업종이 많이 입주하여 공실 리스크가 낮다고 여겨졌으나, 이는 지역에 따라 현재 다르게 해석됩니다.
3. 지식산업센터 투자 단점 5가지
1) 공실률 상승세
2025년 기준 서울 외곽 및 수도권 일부 지역에서는 공실률이 20% 이상으로 나타나고 있습니다. 특히 교통이나 배후수요가 부족한 지산은 장기간 공실 우려가 큽니다.
2) 임대수익률 하락
초기에는 연 5% 수준의 수익률이 가능했지만, 최근에는 2~3%대로 하락한 곳이 많습니다. 임대료 인하 경쟁도 치열해졌습니다.
3) 전용률 과장 마케팅
전용률이 높다고 홍보하지만, 관리공간과 주차장, 공용 복도가 과도하게 포함된 경우 실제 체감 면적은 다를 수 있습니다.
4) 분양가 상승
2020~2023년 사이 지식산업센터 분양가가 평균 30% 이상 상승했습니다. 하지만 임대료는 그만큼 오르지 않아 투자 수익률 하락으로 이어지고 있습니다.
5) 시설 이용 제약
일반 상가와 달리 입주 업종 제한, 24시간 사용 제한, 층간 소음 문제 등으로 인해 사용 편의성이 떨어지는 경우도 있습니다.
4. 실제 투자자 경험 사례
2023년에 경기 성남시 분당구의 한 지식산업센터에 분양받은 직장인은, 3.3㎡당 1000만원대에 구입했지만 1년 반이 지나도록 입주 임차인을 구하지 못했습니다. 주변에도 같은 상황의 공실이 많아지고 있어 실투자금 대비 수익은 거의 없는 상황이라고 밝혔습니다.
반면, 2022년 서울 구로디지털단지 내 지산에 투자한 또 다른 투자자는 약 1억 5000만원의 실투로 연간 500만원 이상의 순수익을 내고 있다고 합니다.
입지와 업종 수요가 투자 성패의 결정적인 요인이라는 점이 다시 한번 드러난 사례입니다.
5. 2025년 지식산업센터 공실률과 투자시장 전망
1) 2025년 수도권 지식산업센터 공실률
- 서울 강서구, 금천구 약 18~22%
- 인천 서구, 남동구 약 25% 이상
- 판교 및 강남 일대는 여전히 공실률 5% 미만
2) 정부 정책 변화 가능성
지식산업센터에 대한 부동산 규제 완화 기조는 당분간 이어질 것으로 보이지만, 공실률 증가에 따라 신규 분양 승인 제한 가능성도 제기되고 있습니다.
3) 투자자 관심도 변화
최근 들어 실사용 수요(셀프입주형) 중심의 매수세가 늘고 있으며, 순수 투자목적의 단기차익 노리는 매수세는 감소하는 추세입니다.
마치며
지금은 무조건 투자보다 '입지 중심 선별 투자'가 중요합니다 2025년 현재 지식산업센터는 분명 혜택이 많은 부동산 상품이지만, 공실률과 수익률 하락 문제를 간과해서는 안 됩니다.
정부의 세제 혜택과 규제 우회 장점이 있어도, 수익은 결국 입지와 수요에 따라 좌우됩니다.
교통, 배후수요, 업종 적합성이 확보된 곳만을 선별해 신중히 접근하는 것이 중요합니다.
단순히 분양가가 저렴하다고 뛰어드는 순간, 몇 년간 공실로 이어질 수 있는 위험도 존재합니다.
지금 이 순간에도 투자자는 늘 고민해야 합니다. 내가 비싼돈을 들여 입주하게 된 이 자산이, 실제 필요한 사람에게 공간을 제공할 수 있는가라는 질문 말입니다.
#자료출처 및 출처 간략 요약
(1) 고양시 지식산업센터 입주율(출처:고양신문): 고양신문 기사에 따르면, 2024년 12월 기준 고양시 내 지식산업센터 25곳의 전체 호실 수 11,443개 중 6,404개가 입주하여 입주율은 약 56%로 나타났습니다. 특히, 최근 준공된 7곳의 입주율은 50% 미만이며, 그중 3곳은 5~10%에 불과합니다.
(2) 수도권 지식산업센터 경매 진행 건수(출처:일요신문): 일요신문에 따르면, 2024년 3분기 수도권 지식산업센터의 법원 경매 진행 건수는 297건으로, 이는 2020년 1분기 이래 최고치를 기록했습니다.
(3) 지식산업센터 거래량 감소(출처:매일경제): 매일경제 보도에 의하면, 2023년 수도권 지식산업센터 공급 면적은 33만9,731㎡로, 전년 대비 약 89.27% 감소했습니다.
(4) 공실률 상승과 투자자 피해 사례(출처:한경비즈니스): 한경비즈니스 기사에 따르면, 수도권 지식산업센터의 공실률 상승으로 인해 일부 투자자들이 자금 압박을 받아 경매로 넘어가는 사례가 증가하고 있습니다.
(5) 지식산업센터 시장 전망(출처:매일일보): 매일일보는 지식산업센터의 공급 과잉과 공실률 증가로 인해 시장 침체가 지속될 것으로 전망하고 있습니다.