오피스텔 부동산 감가상각 정의, 제도 및 활용 꿀팁

안녕하세요. 부업왕리무진 입니다. 오늘은 오피스텔 투자에서 꼭 짚고 넘어가야 할 감가상각 제도의 정의와 활용 꿀팁에 대해서 알려드리고자 합니다. 

 

현재 저는 부동산 실무 투자자로 일하기 시작한지 약 1년이 되어 갑니다. 그리고 이 업계의 다양한 분들과 만나게 되며 단순히 '월세만 받으면 그만'이라는 생각에서, 투자의 가치가 있다는 생각으로 사고가 전환 됐습니다.

 

저에게 많은 지인들이 “오피스텔도 감가상각이 돼?”라는 질문을 줍니다.

 

실제로는 제도는 존재합니다. 하지만 적용 방식과 세무 전략은 복잡합니다. 이번 글에서는 감가상각의 개념부터 적용 시 유의사항까지 한눈에 이해할 수 있도록 정리해보겠습니다.

오피스텔 감가상각 제도 및 활용 꿀팁

 

1. 오피스텔 감가상각이란?

감가상각은 자산의 가치가 시간이 지나며 감소하는 것을 회계적으로 비용 처리하는 제도입니다.

 

예를 들어, 오피스텔을 2억 원에 매입했다면, 매년 건물 가치는 조금씩 줄어들게 되며 이 감소분을 ‘비용’으로 인정받을 수 있습니다. 이는 곧 세금 부담을 줄이는 수단이 되기 때문에, 투자자라면 반드시 알고 있어야 할 개념입니다.

중요한 점은 오피스텔의 건물 부분만 감가상각 대상이라는 점입니다.

즉, 전체 매입가 중 ‘건물가액’만을 기준으로 연간 일정 비율만큼 비용 처리할 수 있으며, 이는 종합소득세 또는 법인세 신고 시 큰 영향을 줍니다.

 

2. 오피스텔 감가상각, 개인도 가능한가

결론부터 말씀드리면 개인도 감가상각을 적용할 수는 있습니다.

다만 전제 조건이 있습니다.

 

개인의 오피스텔 감가상각 필수 조건

① 주거용 시설로 적용돼 임대소득이 발생해야 함

② 개인사업자 등록이 되어 있어야 함

③ 간주임대료가 아닌 실질 임대 방식일 때만 적용됨

 

즉, 단순히 개인 명의로 오피스텔을 보유하고 있다고 해도, 임대소득을 신고하고 세무 기장을 진행해야 감가상각을 적용할 수 있는 것입니다.

개인사업자의 경우 정액법 기준으로 연간 감가상각비를 계산할 수 있고, 이는 종합소득세 신고 시 비용으로 인정받아 과세표준을 낮추는 데 기여하게 됩니다.

 

3. 법인사업자는 감가상각의 장점을 최대한 누릴 수 있음

오피스텔을 법인 명의로 보유하면 감가상각의 효율성은 더욱 커집니다.

법인은 원칙적으로 모든 지출과 비용을 회계에 반영할 수 있고, 건물가액의 일정 비율을 매년 비용으로 처리할 수 있습니다.

 

법인사업자 오피스텔 보유 시 감가상각 예시

예를 들어, 건물가액이 1억 원인 오피스텔을 보유 중이라면, 감가상각비는 대략 연 250만 원에서 400만 원까지 산출될 수 있습니다. 이 금액만큼 법인세 과세표준이 줄어들고, 그만큼 법인세 부담도 낮아지게 됩니다.

또한 법인은 다수의 부동산을 보유하고, 손익을 통합적으로 처리할 수 있기 때문에 감가상각은 단일 세금 절감이 아니라 포트폴리오 전체 수익률을 방어하는 전략이 될 수 있습니다.

 

4. 감가상각 적용 방법과 계산 기준

필자가 보유중인 오피스텔

감가상각은 정액법을 기본으로 하며, 오피스텔의 ‘건물가액’이 기준이 됩니다.

 

적용 방법 및 기준

1) 건물 부분의 기준내용연수는 일반적으로 40년

2) 내용연수는 사용 용도, 구조, 실제 상태에 따라 달라질 수 있음

3) 연 감가상각률은 통상적으로 약 2.5% 수준

 

즉, 건물가액이 1억 원일 경우,

연간 감가상각비 = 1억 × 2.5% = 250만 원 이 금액을 매년 비용으로 인정받아 세금을 줄이는 효과가 있습니다.

 

다만, 건물가액이 전체 매입가에서 몇 퍼센트를 차지하는지는 국세청 기준시가 또는 감정평가 기준으로 산출해야 하며, 통상 40%에서 60% 사이로 인정됩니다.

 

5. 감가상각이 불리 할 수도 있음

감가상각은 분명 세금 절감에 도움이 되는 제도입니다. 그러나 무조건 긍정적인 결과만 있는 것은 아닙니다.

중요한 고려사항 2가지가 존재합니다.

 

1) 장기 보유 후 매도 시 양도세에 영향

- 감가상각은 자산의 장부가를 낮추는 역할을 하기 때문에, 나중에 매도 시 양도차익이 증가합니다.

즉, 매각 가격은 같은데 장부상 취득가는 계속 낮아지므로, 양도소득세가 늘어날 수 있습니다.

 

2) 감가상각을 적용하면 매년 정확한 세무 기장이 필요

- 간편장부가 아닌 복식부기와 정기신고가 요구되므로, 세무사 수수료 등 관리 비용이 증가할 수 있습니다. 사업 규모나 운영 방식에 따라, 감가상각을 적용하지 않고 단순 정액과세를 택하는 경우도 있습니다.

 

6. 투자자 감가상각 활용 꿀팁

오피스텔 전문 투자자라면 늘상 곁에 있어야 하는 세무서 <사진은: 북부산세무서 전경>

 

최근에는 오피스텔을 단기임대 또는 숙박업 형태로 운영하며 세무 전략을 명확히 짜는 투자자들이 늘어나고 있습니다.

법인 명의로 여러 오피스텔을 보유하면서, 매년 감가상각을 통해 과세표준을 줄이고, 운영비용으로 고정 지출을 처리하는 방식입니다.

특히 삼삼엠투, 위홈 등 플랫폼을 활용하는 투자자들은 운영비, 관리비, 감가상각까지 통합 설계해 종합소득세나 법인세 부담을 합리적으로 조정하고 있으니, 이 부분은 필수로 전문 세무사님께 의뢰를 통해 업무를 진행하시면 좋습니다.

간혹가다 스스로 혼자 할 수 있다고 하시는 분들고 계시는데, 생각보다 일반인들이 접근 할 수 있는 영역이 아닙니다. (개인적으로 차라리 그걸 신경 쓸 시간에 다른 방법으로 추가적 수익 창출에 도전하시는 편이 합리적이라고 생각합니다.)

 

마치며

오피스텔은 단순히 ‘월세 받는 부동산’이 아니라, 세무 전략과 운영 구조에 따라 실질 수익률이 크게 달라지는 자산입니다.

감가상각은 그 핵심 전략 중 하나로, 개인과 법인 모두 적용이 가능하지만 신중한 계산과 세무 전문가의 조언이 필수적입니다.

감가상각을 제대로 이해하고 활용한다면, 같은 수익을 내도 세금 부담을 줄여 실질 순이익을 높이는 운영이 가능합니다. 특히 장기적으로 여러 채를 운영할 계획이라면, 법인화를 통한 절세 전략까지 함께 검토해보시는 것을 추천드립니다.

이번 글이 여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.