오피스텔 사업자 주택수 제외 조건

부업왕리무진 입니다. 이번 포스팅은 오피스텔을 사업 목적으로 구입한 경우, 주택 수에서 제외되는 조건에 대해 자세히 정리해보겠습니다.

 

저는 오피스텔 매입 및 단기임대를 통해 N잡 불노소득 창출을 목표로 하고 있습니다.

그런데 제가 가장 심각하게 고민했던 부분이 바로 '사업자로 오피스텔을 매입 했을 때 주택수 제외 조건' 입니다.

 

저와 비슷하게 오피스텔 투자를 통해 추가 수익을 창출하고자 하는 분이 계시다면, 1가구 1주택 비과세, 종부세, 취득세 등에서 불이익을 피하는 것이 가장 중요합니다.

 

제가 간결+명확하게 이번 글을 통해 정리 해드리겠습니다.

 

1. 오피스텔도 주택수에 포함된다

필자가 투자 준비중인 판교의 단기임대용 오피스텔

 

오피스텔은 원래 업무용 시설로 분류되지만, 실제로 주거용으로 사용하면 주택으로 간주됩니다.즉, 전입신고하고 살면 주택 수에 포함되며, 이로 인해 각종 세금에서 불이익을 받을 수 있습니다.

 

1) 전입신고를 했고

2) 실제 거주 중이라면

→ 100% 주택 수 포함

 

2. 사업자 등록을 통해 주택수에서 제외하는법

사업자 등록한 오피스텔은 제외 가능 하지만 사업용 오피스텔은 일정 조건을 갖추면 주택 수에서 제외됩니다.중요한 핵심은 임대사업자 등록 여부와 임대 형태입니다.

 

주택 수 제외 조건 요약

1) 상가용으로 사용하고

2) 사업자 등록(간이 또는 일반)을 했으며

3) 주거용으로 사용하지 않았을 경우

 

3. 부동산 규제는 국토부 기준이 중요하다

국세청과 국토부 기준이 다르다 세금은 국세청, 부동산 규제는 국토부가 기준입니다.따라서 주택 수 계산도 목적에 따라 달라질 수 있습니다. 

 

제가 여러분께서 아시기 편하게 아래와 같이 정리 해두었으니 필수로 이해해주시길 바랍니다.

국세청과 국토부의 오피스텔 주택 인정 범위

 

4. 실제 사례로 보는 제외 가능 상황

필자의 분당 인근 오피스텔

 

예를 들어, 다음과 같은 경우에는 주택 수에서 제외됩니다.

 

예외1) 오피스텔을 매입 후 바로 부가세 환급을 위해 간이사업자 등록

- 내부에 주방·화장실 등 시설은 있으나 직접 거주하지 않음 전입신고도 하지 않을 경우

 

예외2) 단기임대용으로 타인에게 임대

 - 이 경우, 종합부동산세나 1가구 1주택 양도세 비과세 판정 시해당 오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다.

 

5. 결국 전입신고가 핵심 기준이다.

주택 수 포함 여부는 전입신고 여부가 핵심입니다.오피스텔이더라도 전입신고만 하지 않으면 대부분 주택으로 간주되지 않습니다.

 

1) 전입신고 했다 → 주택 수 포함

2) 전입신고 안 했다 → 주택 수 제외 가능성 큼

 

6. 마치며

오피스텔은 잘 활용하면 사업자 등록으로 부가세 환급과 주택 수 제외라는두 마리 토끼를 잡을 수 있는 좋은 수단입니다.

다만,주거용으로 사용하거나 전입신고를 하게 되면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있으므로사전에 사업자 등록 여부, 임대 방식, 전입 여부를 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다. 합리적인 투자와 절세를 위해 꼭 숙지해두시길 바랍니다.

 

※ 이 글은 2025년 3월 기준 세법을 바탕으로 작성되었습니다.