법인사업자로 주거용 오피스텔을 운영할 때의 장단점

안녕하세요! N잡러 경제적 자유를 꿈꾸는 부업왕리무진입니다. 제 블로그의 글을 보신분은 아시겠지만, 저는 오피스텔 매입을 통한 사업을 준비중에 있습니다. 오늘은 제가 오늘 반나절간 직접 꼼꼼히 공부한 법인사업자로 주거용 오피스텔을 매입 및 단기임대를 운영했을 때의 장단점에 대해 공유하겠습니다.

 

만일 저처럼 오피스텔을 통한 불노소득을 꿈꾸는 분들이 있으시다면, 본인의 상황과 매입 계획 등을 대입하여 좋은 판단 하시길 응원하겠습니다.

 

자! 포스팅 시작합니다.

 

 

법인으로 운영할 때의 장점

1) 세금 절감 가능

개인사업자는 종합소득세(최대 45%)를 부담해야 하지만, 법인은 법인세(10~22%)가 적용됩니다. 일단 여기서 약 20~30% 수준 세금 절감 효과를 누릴 수 있었습니다. 즉, 일정 금액 이상의 임대 수익이 발생하면 법인이 세금 부담을 줄이는 데 유리할 수 있습니다.

 

2) 다양한 비용 처리 가능

법인으로 운영하면 임대와 관련된 비용을 사업 경비로 인정받을 수 있습니다.

관리비, 인테리어 비용, 감가상각비 등을 비용으로 공제하여 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

 

3) 일정 규모 이상이면 절세 효과 상승

제가 법인으로 사업자를 운영해야 할지 가장 고민하던 이유가 바로 이 이유입니다.

개인 명의로 여러 채를 소유하면 주택 수에 따라 세금 부담이 증가하지만, 법인은 주택 수와 무관하게 운영할 수 있으며, 양도소득세 중과 대상에서 제외됩니다.

 

4) 상속 및 증여에 유리

법인은 가업승계를 활용하여 상속세 부담을 낮출 수 있습니다.

또한, 자녀에게 주식을 증여하면 개인보다 절세 효과가 클 가능성이 있습니다.

 

 

법인사업자로 운영할 때의 단점

1) 주거용 오피스텔은 부가세 환급 불가

법인으로 주거용 오피스텔을 매입하면 부가가치세(10%) 환급을 받을 수 없습니다.

임차인이 주거 목적으로 사용하는 경우, 부가세를 별도로 받을 수 없기 때문입니다.

 

2) 법인 유지 비용 발생

법인을 설립하면 기본적인 유지 비용이 지속적으로 발생합니다.

매년 법인세 신고 및 회계 처리 비용(약 100만 원)이 필요하며, 법인 설립 비용도 초기 100~200만 원 정도가 들어갑니다. 다만 개인의 주택수에 포함되지 않는다는 장점을 상쇄시키는 수준은 아니라고 생각합니다.

 

3) 배당 시 추가 세금 부담

법인으로 운영할 경우 수익에 대한 법인세를 납부한 후, 대표나 주주가 배당을 받을 때 배당소득세(15.4%)를 추가로 부담해야 합니다. 배당이 아닌 급여 형태로 가져갈 수도 있지만, 소득세 부담이 다를 수 있어 신중한 전략이 필요합니다.

 

4) 주택 세제 혜택 제한

법인은 개인과 달리 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 또한, 개인 명의보다 장기보유특별공제를 적용받기 어려울 수 있습니다.

 

3. 법인 운영이 유리한 경우

모든 경우에 법인이 유리한 것은 아니었습니다. 다음 조건에 해당하신다면 법인 운영이 더 적합할 수 있습니다.

 

1) 법인이 유리한 경우

- 월세 수익이 연간 3천만 원 이상 발생하는 경우

  ※단기임대의 경우 어떤 오피스텔을 매입하더라도 3채만 운영하면 해당 금액은 그냥 넘어간다고 보시면 됩니다.

- 여러 채를 보유하고 있거나 추가 매입을 고려하는 경우

- 세금 부담을 줄이고 비용 처리를 활용하려는 경우

- 상속 및 증여를 계획하고 있는 경우

 

2) 개인이 유리한 경우

- 소규모 운영(1~2채)만 하실 경우

- 주거용 오피스텔을 단기 보유 후 매도하려는 경우 (법인의 경우 부동산 별도 보유법에 따라야함)

 

마치며

법인사업자로 주거용 오피스텔을 운영하면 세금 절감과 비용 처리 측면에서 장점이 큽니다.

하지만, 부가세 환급 불가, 법인 유지 비용 발생, 배당 시 세금 부담 등의 단점도 고려해야 합니다. 결론적으로, 일정 규모 이상으로 운영하시거나 장기적으로 계획이 있으시다면 법인 방식이 유리할 수 있지만, 소규모 투자라면 개인 명의가 더 적합할 수 있습니다.

 

이번 글이 저와 동종업계에서 만나게 될 동료분들에게 조금이나마 힘이 되셨기를 바라는 마음입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.