전세 끼고 오피스텔 및 아파트 매입할 때, 반드시 체크해야 할 사항

안녕하세요. 투자자의 입장에서 실전 부동산 정보를 정리하는 부업왕리무진 입니다. 오늘은 전세 세입자가 살고 있는 오피스텔을 매입할 때 어떻게 거래가 이뤄지는지,실무 중심으로 정리해보겠습니다.

 

왜 갑자기 이런 내용을 포스팅 하냐고요?

 

저는 오피스텔 매입을 통해 제가 직접 일을 하지 않아도 불노소득이 창출되는 방향으로 사업을 준비중 입니다.

그런데, 간혹 마음에 드는 매물이 나타나는데요. 대부분이 '1년 이상 전세' 로 묶여있는 매물 입니다.

예를들면 이렇게 전세낀 매물 입니다

 

굉장히 설레이는 마음으로 '이건 무조건 매입해야해!' 라고 마음을 먹은 직 후 자세히 보다보면...

 

"입주 가능일: 26년 12월 2일"

"이 글을 작성하는 지금은 25년 3월 26일"

→ "매입 후 약 2년 간 아무것도 할 수 없는 상태"

 

이렇게 위와 같이 해석이 가능 합니다.

매입가가 1억 2천이라고 가정해보면, 실제로 제가 지출하는 비용은 없습니다.  그런데 전 2년 간 1주택자가 포함된 상태로 이 물건과 추가로 지출되는 다양한 리스크를 끌어안고 살아야한다는 거죠.

 

처음엔 과감하게 포기했습니다만, 요새는 '어차피 시간은 흐르는거. 기회가 있을 때 사둘까?' 라는 생각도 솔직히 들 때가 많습니다.

 

그래서 열심히 공부 해봤습니다.

전세를 낀 상태로 오피스텔을 매입 할 때 주의해야 할 점!

 

지금 공개합니다.

 

1. 전세가 껴 있다는 의미는?

부동산 매물에 “전세 낀 매물”이라고 표시돼 있다면,해당 오피스텔에는 아직 전세 계약 중인 세입자가 거주 중이라는 의미입니다.즉, 매수자는 세입자가 있는 상태로 물건을 인수하게 되는 구조이며,이는 투자용으로는 흔한 거래 방식입니다.

 

2. 전세 끼고 매입할 때의 거래 구조

아래는 전세 세입자가 있는 오피스텔을 매입할 때의 대표적인 절차입니다:

 

1단계. 권리관계 확인

등기부등본, 전입세대열람내역을 통해세입자의 전입일자, 확정일자, 보증금액 등을 정확히 확인해야 합니다.

※ 세입자의 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 여부를 꼭 체크해야 합니다.

 

2단계. 매매계약서 작성

일반 매매계약과 동일하지만, 특약사항에 아래 문구를 반드시 명시합니다

“본 건물은 전세 세입자가 거주 중인 상태로, 매수인은 기존 임대차 계약을 승계한다.” 이 내용이 있어야 잔금일 이후 전세계약도 함께 인수하는 구조가 성립한다고 합니다.

 

3단계. 잔금일에 맞춰 소유권 이전

잔금 지급 + 소유권 이전이 완료되면,기존 임대차 계약의 임대인 자격도 매도자 → 매수자로 자동 승계됩니다.

이후 매수인은 새로운 집주인이 되어,계약 기간까지는 기존 전세 계약을 그대로 유지하면 됩니다.

 

3. 꼭 유의해야 할 사항들

관심있는 곳이 전세가 이미 들어와있다면?

 

4. 전세 낀 매물을 매입하는 장점은?

1) 즉시 수익 구조

매수 직후부터 보증금에 해당하는 금액을 운용 자본으로 간주할 수 있습니다.

 

2) 세입자 퇴거 준비 없이 바로 거래 가능

- 계약 갱신 걱정 없이 임대차 계약을 그대로 승계받아 안정적인 구조가 됩니다.

 

3) 공실 리스크 없음

- 신규 임차인을 구하지 않아도 되기 때문에 초기 공실 부담이 없습니다.

 

5. 마치며

누군가는 이런 상황을 기회로 생각하고, 누군가는 피해야 하는 상황이라고 생각합니다.

그런데 재밌는 사실은 전세가 낀 오피스텔 매물은수익형 부동산을 찾는 분들께는 흔히 접하는 거래 구조라는 점 입니다.

하지만, 단순히 보증금만 보고 매입하면수익률이 떨어지거나, 보증금 반환 시점에 자금부담이 생길 수 있으니반드시 아래 3가지를 확인하고 계약에 임하시기 바랍니다.

 

① 전세보증금 vs 매매가 간 비율

② 세입자의 권리관계 명확성 (전입일, 확정일자)

③ 매매계약서 특약에 전세 승계 문구 기재 여부

 

긴 글 봐주셔서 고맙습니다.