마포구 신촌역, 연세대 오피스텔 부동산 매입, 투자 전망 및 월세 분석

안녕하세요? 부업왕리무진 입니다. 지난주 토요일, 신촌역 인근의 오피스텔들을 직접 다녀왔습니다. 이번 임장은 신촌역, 연세대에서 도보 5분 거리에 위치한 오피스텔 3곳을 중심으로 진행했습니다.

 

만일 신촌역 인근에서 학생수요+직장인 수요를 모두 잡고 싶으신 분이 있다면, 이번 포스팅을 집중해서 봐주시길 바랍니다. 

이번엔 극단적으로 장/단점이 매우 뚜렷하다는걸 알게 됐습니다.

자! 바로 포스팅을 시작합니다.

 

신촌역 상권분석

신촌은 대학가와 상업시설이 밀집해 있어 젊은 층의 주거 수요가 높은 지역입니다. 연세대, 서강대, 이화여대 등 주요 대학과 가까우며, 다양한 먹거리와 유흥시설이 자리 잡고 있습니다. 하지만, 월세 수익률이 낮고 대부분 구축이라는 점이 단점으로 작용할 수 있습니다.

 

1) 2025년 기준 신촌역 인근 평균 매매가

- 1.3억1.5억 원

 

2) 월세 수익률

- 연 4.0~4.5% (서울 평균 대비 매우 낮은 편)

 

3) 공실률

- 5% 미만 (대학가 특성상 임대 수요는 꾸준함)

 

추천 매물 TOP 3 분석

1) 신촌르메이에르타운 (1차)

신촌르메이에르타운 1차 전경

- 매매가: 1억 4,000만 원

- 월세: 보증금 500만 원, 월 60만 원 (연 수익률 4.2%)

- 특징: 신촌역 도보 5분 거리, 상권과 밀접하여 생활 편의성 높음

- 단점: 건축된 지 20년 가까이 되어 시설 노후화

 

2) 아이비타워

신촌 아이비타워

- 매매가: 1억 4,000만 원

- 월세: 보증금 500만 원, 월 58만 원 (연 수익률 4.1%)

- 특징: 신촌역과 가까우며, 학생 및 직장인 임차 수요 풍부

- 단점: 다른 서울 지역에 비해 상대적으로 낮은 월세

 

3) 신촌르메이에르타운2차

에르타운 2차

- 매매가: 1억 4,500만 원

- 월세: 보증금 500만 원, 월 55만 원 (연 수익률 4.0%)

- 특징: 연세대와 가까워 학생 수요 확보 가능, 유흥가 인접

- 단점: 오래된 건물로 관리 필요, 층간소음 가능성

 (에르타운의 경우 실제 제가 부동산 사장님과 동행하여 방문 시, 층간소음이 약간 들렸으며 이는 개인적 경험이기 때문에 제가 잘 못 판단했을 수도 있다는 점을 미리 밝힙니다.)

 

장점

1) 뛰어난 접근성과 상권

- 신촌역 도보 5분 거리의 편리한 입지 2호선 신촌역과 가까워 서울 주요 지역 이동이 용이함 광역버스 노선이 다양하여 직장인 출퇴근에도 적합

 

2) 대학가와 상업시설 밀집

- 신촌 먹자골목, 백화점, 영화관 등 다양한 생활 편의시설 보유 학생 및 직장인 수요가 꾸준해 공실 위험이 낮음 젊은 세대 중심의 안정적인 임대 수요 연세대, 서강대, 이화여대 등 인근 대학의 학생 및 교직원 수요 확보 신촌이 젊은 층이 선호하는 지역이기 때문에 지속적인 수요 기대 가능

 

단점

1) 낮은 월세 수익률과 구축 건물

- 보증금 500만 원 기준 월 55~60만 원 수준으로, 연 수익률이 낮음 강남, 마포 등의 지역과 비교했을 때 투자 수익성이 부족함

 

2) 오래된 건물로 인해 유지보수 비용 발생 가능성

 - 세 곳 모두 준공 20년 가까이 된 구축 건물 내부 인테리어 및 설비 교체 비용이 추가적으로 필요할 수 있음

 

3) 유흥가 인접으로 인한 소음 문제

- 신촌 특성상 유흥 시설이 밀집하여 소음 발생 가능 층간소음이나 생활 소음에 민감한 임차인들의 거주 만족도가 낮을 수 있음

 

결론

신촌역 인근 오피스텔은 역세권 입지와 대학가 상권이라는 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 유지하는 투자처입니다. 하지만 월세 수익률이 낮아 단순한 임대 수익보다는 장기적인 가치 상승을 고려하는 투자 방식이 적합합니다.

특히, 신촌르메이에르타운, 아이비타워, 신촌르메이에르타운2차는 신촌역 도보 5분 거리라는 입지적 장점이 있지만, 오래된 건물과 낮은 월세가 투자 매력을 떨어뜨리는 요인입니다.

결론적으로, 단기적인 월세 수익보다는 장기 보유를 고려해야 하는 지역이며, 투자 시 추가적인 리모델링 비용과 관리비 지출을 감안하는 것이 중요합니다. 긴 글 봐주셔서 고맙습니다.